2023年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。9月16日，由大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)主辦，大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院執(zhí)行的第123期賢言薈語(yǔ)沙龍以“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策對(duì)提振住房消費(fèi)的作用”為主題在線上舉行，中共大連市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授楊曉猛主持。
王 悅 大連市稅務(wù)局法律顧問(wèn)
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策刺激房地產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入緊密相關(guān)，政府為保證收入和經(jīng)濟(jì)考慮出臺(tái)刺激政策。人均可支配收入不足導(dǎo)致購(gòu)房改善性支出困難，需用“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策刺激消費(fèi)。長(zhǎng)期高房?jī)r(jià)可能導(dǎo)致人口出生率下降。房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，銀行有壞賬風(fēng)險(xiǎn)，需整體改革解決風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。提高居民可支配收入是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本途徑。過(guò)度金融化需通過(guò)城投公司接盤并逐漸降低房?jī)r(jià)解決。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記和過(guò)戶模式存在風(fēng)險(xiǎn)，需采取措施化解。
王 磊 渤海灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（遼寧）有限公司常務(wù)副總經(jīng)理
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是房地產(chǎn)非健康發(fā)展時(shí)的補(bǔ)救措施，支持核心城市和一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)流通性。新政影響新流入人口和已結(jié)清貸款的客戶，但核心城市吸引力需考慮。行業(yè)面臨危機(jī)和問(wèn)題，源于不確定性和金融資源過(guò)度集中所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。疫情三年加劇了不確定性預(yù)期，暴露了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。政策對(duì)一二線城市有短期提振作用，但持續(xù)性不足。限制性政策壓抑了需求，政策放松可緩解壓力。大連市在東北三省中相對(duì)健康，但需控制土地供應(yīng)和行業(yè)發(fā)展。市場(chǎng)困境源于消費(fèi)終端對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期不足和信心不足。消費(fèi)邏輯更傾向于理性化。
畢恩浩 大連同策同源咨詢有限公司副總經(jīng)理
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的出臺(tái)標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整行為已經(jīng)結(jié)束，這一輪刺破泡沫的行為已經(jīng)達(dá)到國(guó)家預(yù)期，作用在于釋放被誤傷的需求，主要是剛需和置換型改善群體，傳遞了房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)的信心，宣告了“房住不炒”時(shí)代的結(jié)束，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重要變化。政策能夠提振住房消費(fèi)，特別是對(duì)人口流入較多、政策較緊的城市促進(jìn)作用更明顯，但如果沒(méi)有后續(xù)政策的緊密結(jié)合，作用可能有限。大連受政策影響較小，主要受到新一線和一線城市回暖的信心帶動(dòng)作用，對(duì)實(shí)質(zhì)需求的釋放有限。建議國(guó)家盡快完善住房雙軌制，讓保障房制度盡快完善，讓商品房回歸市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。同時(shí)考慮通過(guò)收購(gòu)存量房來(lái)代替新建保障房，以提供增量改善需求并激活市場(chǎng)信心。
婁 昀 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園支行副行長(zhǎng)
政策對(duì)剛需人群更傾向，但實(shí)際上改善型人群更受益。大連市貸款額度普遍下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂(lè)觀。政策落地后效果不理想，底層邏輯未達(dá)到預(yù)期，銀行希望市場(chǎng)穩(wěn)定，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。政策出臺(tái)的意義是好的，但需解決消費(fèi)者信心問(wèn)題。政策應(yīng)與政府其他政策相匹配，如招商引資、外來(lái)人補(bǔ)貼和落戶政策等。
刁子年 （原）瓦房店市閻店鄉(xiāng)薛家村第一書(shū)記
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是房地產(chǎn)政策宏觀政策調(diào)整的一部分，需要從整體去把握，在中短期內(nèi)會(huì)釋放居民部門的剛性或改善性住房需求。政策對(duì)市場(chǎng)供給端的影響是改善房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)收，但不會(huì)明顯增加房地產(chǎn)投資或未來(lái)的住房供給；對(duì)金融端的影響是改善銀行系統(tǒng)的盈利能力和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性；對(duì)政府端的影響是幫助穩(wěn)定宏觀資產(chǎn)價(jià)格，改善貨幣供給，化解金融、地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)地方政府的影響是幫助改善社會(huì)預(yù)期，繼續(xù)運(yùn)用土地金融等手段獲得增量。政策本身是一個(gè)追求穩(wěn)定或維穩(wěn)的政策，但結(jié)合其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策或產(chǎn)業(yè)政策可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笤鲩L(zhǎng)的政策。當(dāng)前的調(diào)控方式類似于“擰水龍頭”，不會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)完全枯竭或暴漲，而是在一個(gè)較為穩(wěn)定、波動(dòng)較弱的預(yù)期中進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
胡劍鋒 大連市新的社會(huì)階層高新區(qū)聯(lián)誼會(huì)會(huì)長(zhǎng)、大連奧遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)
房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了很大差異化，地方政府都面臨著巨大的債務(wù)壓力，需要解決困境。因城施策是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主要方向，但政策力度不夠，需要加大力度。政策應(yīng)該更加密集、猛烈，才能解決當(dāng)前困局。政策應(yīng)該出得更快一點(diǎn)，或者力度更大一點(diǎn)，或者幾個(gè)政策捆在一起去出，或者讓一線城市盡快打開(kāi)限購(gòu)，以刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)。三到五線城市被放棄，政策力度不夠，需要加大力度，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。改善性住房需求存在，但買家對(duì)未來(lái)預(yù)期不明確，需要政策引導(dǎo)釋放需求。舊房子的處理需要政策的突破和“一攬子”方法，可以考慮將無(wú)法出售的舊房轉(zhuǎn)為公租房、廉租房等。房地產(chǎn)政策需要與各地的國(guó)企、城投、人才房、公租房、廉租房等結(jié)合，才能做出更大的文章。如果把房地產(chǎn)視為投資品，需要改變思路，將其視為消費(fèi)品，以刺激消費(fèi)提升。
